Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Причин по продаже ипотечной квартиры много – от переезда в другой город до покупки нового жилья с большей площадью. Разберёмся, какие законы регулируют продажу залоговой недвижимости, какими способами можно её продать.

Правовые акты, регламентирующие сделку

Согласно Гражданскому кодексу РФ, ипотека (закладная) – один из видов обеспечения обязательств. Права и обязанности сторон, участвующих в ипотечном договоре, регламентируются ГК РФ (статьи 330-358) и Законом РФ «Об ипотеке» (нормы, касающиеся прав и обязанностей сторон).

Основной принцип заключается в том, что собственник (заёмщик) имеет право распоряжаться своей собственностью, но учитывая права кредитора (банка). Продать недвижимость в ипотеке можно, но придётся соблюсти определённые условия. Если продавец владеет ипотечной квартирой более пяти лет, то ему придётся заплатить с продажи НДФЛ в размере 13%.

Способы продажи квартиры в ипотеке с примерами

Квартиру продать можно двумя способами:

1. сначала выплатив долг перед банком;
2. получить у банка разрешение на продажу.

Снятие обременения до продажи

Если заёмщик не желает связываться с банком и сложным процессом по одобрению продажи, он может сначала погасить ипотечный кредит. Для этого можно воспользоваться деньгами от другого займа или собственными накоплениями.

Например, Анна решила продать квартиру и перед этим собрала достаточно средств для полного погашения ипотеки. Она погасила долг и стала полноправным собственником квартиры. После этого она продала её и получила всю сумму от сделки.

На бумаге – самый простой вариант, нужны только деньги – собственные или заёмные. Но вся сложность и заключается в том, что зачастую продажа ипотечной квартиры связана с тем, что у заёмщика нет средств и возможностей выплачивать ипотеку.

Договор уступки права требования

Реже встречается вариант продажи квартиры через договор уступки права требования (цессии). В этом случае заёмщик передаёт свои права и обязательства по ипотечному кредиту третьему лицу, но только с согласия банка.

Например, Сергей решил продать свою квартиру и нашёл покупателя, и того устроил вариант выкупа квартиры через ипотеку. Сергей согласовал с банком передачу своего долга новому заёмщику. Тот выплатил Сергею часть погашенной ипотеки, а остальную будет выплачивать банку.

Банк курирует сделку сам, это сложный процесс. Разберём его на примере Сбера:

1. Покупатель и продавец заключают договор и регистрируют его в офисе.
2. Сотрудники банка проверяют документы, связанные с недвижимостью, ипотекой, заёмщиком. Их цель — обеспечить безопасность и отсутствие проблем с закладной.
3. Покупатель и продавец приходят в банк. Они подписывают договор между собой и с банком, который предусматривает перевод денег продавцу. Также открывается счёт, на который покупатель вносит деньги. Они остаются там до тех пор, пока покупатель не станет полноправным владельцем квартиры.
4. Банк получает информацию от Росреестра о том, что покупатель стал владельцем квартиры. Ипотечный кредит гасится, и покупатель с продавцом производят расчёт. Деньги покупателя с аккредитива поступают в Сбер, который погашает остаток кредита. Продавец получает деньги за квартиру.
5. С квартиры снимается обременение в течение 7 дней. После этого покупатель может получить выписку из ЕГРН и убедиться, что квартира принадлежит ему без ограничений.

Покупатель залогового жилья может купить его в ипотеку, тогда банк переоформляет ипотечный кредит на новое лицо. В этом случае:

1. Кредитор должен одобрить продажу.
2. Покупатель приносит в банк документы, которые подтвердят его платёжеспособность.
3. Банк и покупатель оформляют сделку.
4. Продавец получает от банка деньги и перерегистрирует право собственности на квартиру в МФЦ или Росреестре.

Документы продавца и покупателя для сделки

Чтобы провести сделку по купле-продажи залогового жилья, продавец предоставляет:

• паспорта обеих сторон;
• справку об отсутствии долгов по ЖКХ;
• выписку из ЕГРН с указанием обременения и собственников;
• техпаспорт;
• документ, который подтверждает законное приобретение квартиры;
• согласие супруга на продажу и свидетельство о браке.

Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке – сложный и трудоёмкий процесс. Как и выбор ипотечной программы. Банковский рынок предлагает много вариантов, и незнающему человеку в них легко запутаться, ошибиться с выбором. Понадобится помощь опытных юристов, и в «БСН недвижимость» вам помогут выбрать ипотеку, подать заявку, собрать документы.